汤臣、世贸事件，搞得何鸿燊焦头烂额。而在香港其它方面的投资，也不尽如人意。起初，何鸿燊百思不得其解。以往，他长袖善舞，在香港的投资极为顺畅，可以说是要风得风，要雨得雨。所以，他曾自信地对别人说：“香港最大的优势是纯自由经济，让人可以自由发挥。另外，香港既是国际金融中心，某些方面又像个小城市一样，人人相互认识，这大大有利于完成交易。”
但是，近年何鸿燊在香港做生意却处处受阻。后来，他隐隐约约地感觉到：香港不是自己的“地盘”，有人要封杀他的发展空间。
何鸿燊1989年，何鸿燊通过“信德”以1．2亿港元购入香港华民航空40％股权，而他自己和“华民”创办人还另外分别持有10％和50％权益；其后，“信德”和何鸿燊本人再分别向“华民”创办人购入40％和10％权益，全资控制“华民”。
华民航空成立于1986年，到何鸿燊收购时，公司已有一定规模和盈利。当时，“华民”拥有两架旧式的波音707货机，不过两架飞机都已改装灭声引擎，能够在噪音控制严格的西欧城市机场升降，获牌经营四条定期的国际航线，目的地包括欧洲、亚洲及大洋洲15个城市。
何鸿燊入主“华民”后，“华民”又在1989年底开办至英国曼彻斯特的定期货运航线。
在以后两年，信德企业又用购入优先股的形式，投资1亿6千万元在华民航空，以添置新机及其他设备。
1990年初，华民航空又获政府直航往越南的货运牌照。
何鸿燊在“华民”下了不少“注”，本想在空中另辟一条生财之道。谁知，“华民”的形势却一日不如一日，最后竟成为何鸿燊的一个包袱。
“华民”的两架“老爷”波音707运输机以及1991年购入的两架747—100飞机，超出原先的估计，需要更多的维修保养。另外，政府虽然发了牌批准华民经营新航线，但仍要费相当时间等待双方就航空服务达成协议。
另外，空运市场疲软，也迫使公司需削价做生意。因此，公司原希望可取得的经营资金1亿港元，最后只收到4000万港元。谁知这笔来之不易的钱很快就用尽，迫使何鸿燊要管理层作出检讨。
结果是，“华民”连年亏损，到1992年年中，每月亏损竟超过1000万。
当年5月，“华民”召开职员大会，刚接任“华民”主席一职不久的巴拉沙宣布：“华民”已经破产。“华民”三名创办人从此也不能再领取董事酬金。接着，巴拉沙要求职员和他一起祈祷：“华民”的未来靠上帝指引、靠何鸿燊的恩惠和职员的努力。
何鸿燊不愿看到“华民”破产，于是忍痛从“葡京”贷款支持“华民”。但何鸿燊的“恩惠”也救不了“华民”。他只好从中拉线，让华民航空公司与恰和集团接触，邀请怡和入股，希望借助怡和的力量扭转局面。
何鸿燊说：“我会扔多5000万到8000万，看多几个月，到11月左右，就决定做还是不做下去。”
结果，在何鸿燊四出活动下，“华民”最后还是出现了一些生机，财政稍为好转。
“华民”在何鸿燊的极力支持下，仍然没有站稳阵脚，其实是被香港航空界的老大哥国泰航空“封杀”。
“港府对我也无任何支持！”何鸿燊愤愤不平。
后来，还是国泰航空把“华民”吞并，它分别从“信德”和何鸿燊手里购入六成及一成半“华民”权益。何鸿燊苦心经营的“华民”，最后只能无奈地双手拱让给“封杀”它的国泰航空。但也总算放下了一个大包袱。
经营“华民”失败，何鸿燊心有不甘，决心在别的生意上重振雄风。这次，他瞄准的是新数码“大哥大”。当时，港府正在公开竞投新数码“大哥大”经营牌照。何鸿燊认为这是一个赚钱的生意，就联合中国航空航天工业部等合组财团，参加竞投。香港不少超级财团都入标竞投，竟争激烈。何鸿燊志在必得，但最后却以失败告终。
据何鸿燊的属下说：“由于布政司霍德不喜欢我们，所以我们的建议被否决。”
一位银行家表示：“何鸿燊在澳门呼风唤雨，外人要在澳门争地盘，绝对不容易。道理一样，香港已经有好多大佬霸住，赌王纵然见到女仔靓，亦好难同人争。”
一连串的事情，今何鸿燊觉得香港“难捞”。一年前投资香港的那份热情和激情很快就“冷”了下来。最后，他只能无可奈何地转移阵地，打回大本营澳门，并移师中国大陆。
自1991年起，何鸿燊把资金大量移到澳门，重点经营地产。澳门毕竟是何鸿燊的大本营，在那里，他可以长袖善舞，翻云覆雨。
那几年，澳门正好大兴土木，基建工程一浪接一浪。澳门政府似乎想在葡国人撤走之前，催促澳门经济发展，在澳门建几个大项目，在澳门留下几个光辉的殖民陈迹。
继澳门国际机场、新口岸码头、路环深水港等庞大基建工程后，南湾湖填海及发展计划又摆了出来。
澳门大兴土木，当然少不了“一城之主”何鸿燊的份儿，而且都是他当主角。何鸿燊雄心勃勃，似乎有意乘着澳门改朝换代的机会，一改过去在澳门专注于博彩业的形象。
但是，很快地，何鸿燊就觉察到，这次回澳门大展拳脚，不像以前那样要风得风，要雨得雨，而是处处受阻。
重返澳门，在地产界大施拳脚的第一役，何鸿燊就触礁，撞得满天星斗。
这一役就是竞投澳门的地王——新口岸“七幅地皮”，地王到手之后，却又落到别人手中。
“协商批地”，缺乏透明度，批给价往往低于市价，且容易发生利益收受行为，所以向来受到各方人士的批评。
后来，迫于各方压力，澳门政府在保留“协商批地”方式的同时，起用“公开招标，暗标竞投”的新批地方法，由竞投者以密封方式向政府递交投标书，待开投之日，由当局当众拆封，价高者得。
何鸿燊这方法使用一段时间后，1988年初，当时的澳督文礼治却又在“暗标竞投”方法上附加上“优先权”，即发展商或最先提出申请的商人，政府可以自行内定他们拥有“优先权”。开投时，如果这些拥有“优先权”的地产商所出价钱比最高价钱低，他们可以使用政府赋予的“优先权”，再出与最高价钱相等的价钱。便可以获得土地的使用权。
新口岸“七幅土地”的竞投采用的就是这种“暗标竞投”附加“优先权”的方法。
自从中葡土地小组于1989年1月15日进驻澳门之后，中方小组就不断地公开或内部批评“协商批地”和加入“优先权”的“暗标竞投”方式，要求采用“公开拍卖”的方式来批出土地。
但澳门政府依然“我行我素”，并且在1991年初，擅自决定继续以“暗标竞投”附加“优先权”的方式，批出备受港澳地产商关注，也备受中方官员关注的新口岸“七幅地皮”。
当时，中葡之间正在就澳门每年的批地限额问题，以及拨给未来特区政府作储备金的一半卖地收入迟迟未有缴交问题，针锋相对，气氛十分紧张。所以，当澳门政府要批出“七幅地皮”消息传出，中方就猛烈炮轰澳门政府和葡国官员。
远在北京的港澳办公室，也公开发表讲话驳责澳府的葡方，支持中方小组的立场。
很有意思的是，最先撩起中葡双方这场舌战的，竟是何鸿燊。
1991年3月2日，何鸿燊在他的私宅，宴请前来澳门访问的中国主管澳门事务的最高官员姬鹏飞、鲁平一行。席间，何鸿燊向这两位高官透露，近日澳府在《政府公报》上刊登新口岸“七幅地皮”的竞投通告，且已有几家公司先行一步申请。何鸿燊认为“暗标竞投”附加“优先权”的方法不公平，应改为公开竞投方式进行，他的看法获得两位高官的赞成。
本来，《政府公报》上“七幅地皮”的竞投通告，由于用葡文刊载，一般人并没有留意到，所以这个通告公布了一段时间仍然风平浪静。但是一经何鸿燊向中方高官“揭秘”，情势却完全变了样。他的话很快就掀起轩然大波，引发中葡之间的一场唇枪舌剑。
虽然中方一再声称将不会承认“七幅七地”的开投结果，但仍然有29份投标书参加竞投，因为这“七幅土地”的底价对发展商确实太有吸引力，3．7公顷的土地价只6亿6千万港币，平均每平方公尺还不足两万元。“七幅地皮”乃澳门难得的地王，不少人都在对它虎视眈眈，具有宏才伟略的何鸿燊又怎能“坐山观虎斗”？他集合了香港七家实力极其雄厚的地产公司，其中包括李嘉诚的长江实业、郑裕彤的新世界发展、郭氏三兄弟的新鸿基地产以及胡应湘的合和集团等参加竞投。组成强大联盟，显示何鸿燊志在必得！
尽管受到中方反对，澳门政府仍然如期在3月28日拆标开投。
拆标结果，各份投标书所出价钱稍高于底价。由于事前已有七家公司被澳府认定拥有“优先权”，所以澳府当场宣布将各标书的最高价定为新底价，要求拥有“优先权”者在24小时内再出“暗标”竞投。几天后，政府再次开标，结果，七个有“优先权”者中五个出标竞投当中四幅土地，而另三幅土地，由于“优先权”者放弃，改由第一轮投标时出价最高的澳门旅游娱乐公司夺得。随后，经过一系列幕后活动，何鸿燊获得了“七幅地皮”当中的六幅。当时，有人估计，这“七幅地皮”最后落实的价格，实际比市值低5亿港元左右。
4月28日，澳府正式向何鸿燊发出“中标通知书”。如愿以偿得到这六块地皮，何鸿燊自然喜在心头。但是，由于新澳督韦奇立5月10日就来履职，而一手策划和安排“七幅土地”竞投的澳府运输暨工务政务司韦高信把“中标通知书”交给何鸿燊后，又匆匆离任，结果来不及给何鸿燊办理正式的批地手续。
中方坚持原先的立场，竞投结果一公布，就立即发炮，说卖地价钱太低，中方不予承认，应该取消竞投结果，拿出去公开拍卖。
最初，何鸿燊私底下认为，中方不过是发发炮而已，“生米已煮成熟饭”，中方是奈何不了自己的，所以也不当一回事。
这时，新澳督韦奇立上任。但中方官员迎接他的并不是笑脸，而是给他一个“下马威”，在“七幅地皮”问题上对他连连“劈炮”，连连对他施加压力，使他上任之后就没有一天安静的日子过。
对于前工务政务司韦高信抛过来的这个“烫手山芋”，韦奇立要吃也吃不下，想抛也抛不掉。绞尽脑汁之后，他想出了一个自认为会两全其美、皆大欢喜的解决方法，但不仅都得不到积极的回应，来自中方的压力反而越来越大，“七幅土地”问题成了发展中葡关系的一个重大障碍。
看到中葡双方交锋如此激烈，何鸿燊忍不住了：“我已经联络了新鸿基、新世界、合和等香港地产商，一起发展投得的六幅士地，如果政府反悔，将极大打击投资者的信心，我又怎样向香港方面交待？”
有一些律师甚至游说何鸿燊，如果韦奇立撕约，就通过法院控诉澳府有关部门。
而在韦奇立的祖家葡国，一些政客也向韦奇立发动攻势，声称一旦韦奇立向中方屈服就“轰”他下台。
最后，韦奇立还是于8月1 日宣布：何鸿燊等人投得的“七幅地皮”开投无效，留待以后公开竞投决定得主。
已经到了嘴边的肥肉，居然还被人抢走。消息传来，何鸿燊气得满脸无光。但他也只好暗暗叫倒霉。
11月26日，澳门政府重新把这几块地皮拿出来公开拍卖，但参加竞投的阵容跟上次却截然不同，香港一些实力强大的地产商没有参加，拍卖场尽见中资企业的人马。何鸿燊也带着他的法律顾问前来参加拍卖。在此之前，他曾表示会想方设法让那几幅土地“完壁归赵”。大家都认为他会拿出“赌王”本色，大胆叫价，压倒对手，这次拍卖一定会好戏连场。但是，那天在拍卖场上，他的表现却大大出乎别人的意料之外。别人争相叫价，好不热闹，他却叉着双手，悠悠然然地坐在那里，“静坐观虎斗”，只是在低价位时漫不经心地叫了几次价；拍卖活动尚在进行当中，他就起身，拂袖离开会场。（预知后事，请看下一节）
记者们看到何鸿燊这异常的表现，大感讶异，就追出去问个究竟，他一边走一边对记者说：“今次不积极参与，是让其他人可以买到一些地皮，以免人们以为我想垄断澳门的地产市场，所以只是象征式地出一下价，看看其他人反应和出价如何，主要目的是为了要维护澳门的地价，因为我自己手中的地皮已经有那么多。”
事后，不少人都议论说：“焱哥这次可能是用此方式无声地对澳府表示抗议。”
如果说何鸿燊此举是对澳府的“无声抗议”，则这种“无声抗议”已并非第一次，在半个月前的另一次的土地拍卖会上，何鸿燊的表现更令不少人关注。
那次澳府拍卖的是黑沙湾的一块填海地，拍卖会在下午举行，参加竞投的地产商过100家，现场气氛热闹沸腾。何鸿燊与他旗下的澳门旅游娱乐公司也参与竞投。何鸿燊一到会场，发现拍卖并没有按预定时间进行，坐了一会儿就显得很不耐烦，还跑上前去对工作人员说：“我已包租了4点半的直升机返香港，拍卖活动能否尽快进行？”
稍后，何鸿燊知道是自己公司的投标书出了问题，工作人员正在临时处理，但他满不在乎，也没有跟工作人员交涉，当主持人宣布娱乐公司不具竞投资格时，他也没有任何表态，似乎这根本不关他的事。
拍卖开始，何鸿燊与澳门另一个地产界名人吴福同坐在第一排。他们俩人各据一边，摆开阵势。吴福一马当先，第一个叫价6亿零100万元，接着，叫价声此起彼落，但何鸿燊却一言不发，静观行情。到第13次叫价时，何鸿燊才首次开“金口”，叫价8亿，吴福不甘落后；第二次叫价8亿零100万。随后，整个会场只有他们俩人竞喊，你叫我跟，你跟我叫，互不相让，众人都静观他俩的精彩表演。几个回合之后，何鸿燊把价叫到10亿2100万，而吴福也紧接着喊出10亿3400万。这时，何鸿燊突然站起来，对着吴福一笑，就放弃竞投，拂袖离去。最后，吴福以10亿7500万的高价投得黑沙湾填海地。
何鸿燊在这次拍卖会上，何鸿燊自始至终都是漫不经心，甚至有点玩世不恭的味道，这跟他向来的经商作风大相径庭。熟识他的人都说，他是把积懑在心里的气，拿到拍卖场上来发泄。
他自己也说：“我参加这次竞投，是不让别人以便宜的价钱投得澳门的士地；我最后放弃竞投，只是不想让别人认为我何鸿燊又要垄断澳门的土地。”
聪明的人，都听得出何鸿燊话中有话，是针对某些人而说的。
因此也看得出，失去已到手的“六幅新口岸地皮”，何鸿燊是多么地不高兴。这也难怪，自入主博彩业以来，他在澳门可是说是要风得风，要雨得雨，这样霉气的事，他可以头一回遇上，他能不气忿吗？心里有火，自然要找机会发泄发泄。
失了六幅宝地，其实是失去了一笔巨款，也失了面子，何鸿燊的锐气大受挫折。
与此同时，葡京属下的达明建筑公司发展的一个澳门地产项目——宝龙花园，也因为政府要补交地价，以致不能按时交楼，最后导致香港的业户过海来投诉。
宝龙花园在1991年底发售，发售时，“达明”允诺1993年底可以入伙。由于“宝龙”打的是何鸿燊的招牌，所以应购踊跃，一抢而空。其中不少买主是香港人。
但是，时过两年，“宝龙”的地基仍然寸土不动。已交了按金的小户主心慌了，连忙组织业主会，坐船到澳门来，对何鸿燊表示抗议。
澳门娱乐公司地产发展部行政经理梁达民表示，业主的矛头不应针对澳门娱乐公司和何鸿燊，因责任全在政府。他解释说，因当时换了澳督，政府行政机构变换，合约要修改，新政府要追补5400多万的地价，此事因而被耽搁了。
虽然事出有因，但业主过海投诉，多多少少都损害了何鸿燊的声誉。
一波未平，一波又起。在发展澳门南湾工程时，何鸿燊又遭到内地极力阻击，双方僵持对峙了一年多，最后何鸿燊还是“割地求和”，事情才算解决。
1991年，澳门政府正式宣布开发南湾人工湖综合区，总投资高达130多亿港元，比澳门机场总投资额多出一倍，是澳门有史以来最庞大的工程。
南湾人工湖的综合发展计划，地盘位于南湾区沿岸对出的海面范围，发展工程需要8年时间才可完成。到时围海填地得到的土地多达175．l万多平方米，当中还不包括两个人工湖。
南湾人工湖综合区，将有56．6万平方米土地建住宅，14．5万平方米土地建发展商场，44万平方米土地建写字楼，32万平方米土地兴建酒店，28万平方米土地建停车场。
因该工程投资庞大，一旦发展起来，将对澳门有深远影响，故被称为澳门的“玫瑰园工程”。
南湾是澳门的黄金地带，发展此工程利润之高难以估算。所以，在此之前，何鸿燊已捷足先登，与澳门政府商定，由他牵头组成发展公司与政府共同开发，他的建议得到了澳府的支持。到了1991年底，澳府正式公布与南湾有限公司发展南湾人工湖的开发计划。
南湾有限公司是何鸿燊牵头组建的，他的娱乐公司占两成股权，而他是大股东的一个葡资集团亦占两成股权。换言之，他间接控制了四成权益，在发展公司的权力最大，也顺理成章出任公司主席。
参与这个发展大计的，还有一批广东的乡镇企业，它们占了三成股分。
何鸿燊的利益还不止这些。他控制的一问葡国建筑公司德力公司，还取得整个计划的承建工程，工程建筑费为90亿元。
由于整个发展项目对葡国公司有利，澳门政府还未得同意，就擅自以43亿元批出126公顷的土地。因这庞大的地皮的批出，事先未经土地委员会讨论批准，所以澳府的做法有些过了。
1992年7月7日，即南湾人工发展工程正式举行破土动工典礼的前夕，媒体向澳门政府猛烈炮轰，声称南湾批地存在问题。
那天，一清早，媒体就发表声明，强烈批评澳门政府未得内地同意之前，以低于市价三分之二的价格批出南湾一幅126公顷土地，严重损害将来澳门特区政府利益；但葡方代表则申辩，批出前一直与内地接触及提供资料。
内地代表发出的声明指出，澳门政府在今年仍未取得内地协议之前，便作出承诺，将南湾发展工程的土地，以低于现时土地市价批给发展商，严重损害了未来澳门特别行政区政府，以及澳门居民的利益。声明又说，根据去年第八次会议时的纪要规定，在每年土地小组批准批地计划之前，或在4月15日之前，澳门政府不能进行批地，亦不能开始有关的批地程序，否则内地对于批出的土地不会承认。
媒体透露，根据澳门政府公报刊登的南湾工程批给合约，该项工程和批地面积共有126公顷，批费约共43亿元，如以澳门和邻近地区的房地产走势比较，以上的批地价格，远远低过市价，估计只能相当于市价的三分之一。
不过，内地代表立即作出声明，澄清葡方在批出南湾发展工程合约前，一直与内地接触，提供所有的资料给中方。虽然内地对批出土地的溢价金有意见，但内地一直未有提出调整建议。
声明中解释，由于南湾工程涉及的成本巨大，土地承租者需要承担风险，所以澳葡政府以溢价金的方式进行批租。
这一交锋，何鸿燊自然也被“抬”出来。当天，他就公开强调该项土地发展工程的批给，早于年前已达成协议，因此不能以近年急升的土地价格来作比较。
何鸿燊表示：澳门旅游娱乐公司在该项工程上占有20％股份，该公司不愿付出更高批地价，如非要提高不可，他只得退出该项计划。
交锋归交锋，已经安排好的破土动工典礼还是如期在第二天举行。但是，动工仪式开得冷冷清清，所有应邀的人都没有出席。作为主人的何鸿燊心里不是滋味，他担心会出现问题。
果然，澳门政府经不起媒体的猛烈炮轰，也私下找何鸿燊商量，希望何鸿燊补地价，把事情平息下来。
双方最后互为让步：何鸿燊减持土地数量，把一部分土地让出来，但无须补交高昂的地价。
结果，南湾工程发展公司重组，何鸿燊的澳门娱乐公司占25％权益，亲中的澳门华人代表马万祺占20％，中资公司占49％，余下的少量权益则由葡资公司所有。
何鸿燊减持土地，平息一场交锋，政界人士谑称何鸿燊此举是“割地求和”。